2019年谁是成都仓储市场最大的需求客户？那答案肯定是第三方物流。虽然长期以来第三方物流都是高标库市场的主力租户之一。但自2018年下半年开始，来自第三方物流企业的仓储需求录得快速增长，一跃成为租赁面积最大的客户群体，已然占据全市成交半壁江山。而从整体使用面积来看，第三方物流也已在3年前取代传统零售，成为仅次于电商的高标库第二大租户群体。这一情况不禁引发了我们对于近期第三方物流业务的好奇，究竟是怎样的内外部条件成就了今天第三物流企业仓储需求的快速扩张？

图表1：成都

数据来源：高力国际产业及工业地产服务部，研究部

图表2：成都

数据来源：高力国际产业及工业地产服务部，研究部

第三方物流之业，方兴未艾也

通常我们所说的第三方物流企业是指为制造业，商贸业等企业等提供物流服务的外部供应商，其三方物流的服务内容主要包括运输、仓储管理、配送等。

当前，作为市场经济最大成果之一的社会分工正日益细化以及专业化，从趋利避害的角度出发，越来越多的企业选择将不具有比较优势的业务外包给效率更高，成本更低的外部企业。其中物流这个不产生直接商品价值的环节，首当其冲成为了大批企业降本提效的重点板块。因此随着制造业，商贸企业数量和规模的增长，第三方物流也开始突破地域限制，打造跨区域，多网点的纵深业务布局。除了以上长周期因素对整车，零担快运企业的利好影响外，过去十年飞速发展的电商交易，又催生了第三方物流中快递业务的突飞猛进。

如今各类第三方物流企业正向着高标准，高效率，专业化快速迈进，业务板块不断延伸交融，物流科技应用日新月异。而这一系列的努力最终都将反映在对高标库的需求上。那么对成都仓储市场来说，2019年第三方物流又有怎样的值得一书的表现呢？

图表3：传统第三方物流的三大企业类型：

数据来源：国金证券，高力国际研究部，产业及工业地产服务部

市场参与方基因更加多元，新三方物流企业崭露头角

回顾2019年，一批新三方物流企业逐渐在成都市场崭露头角。与此同时，传统快递快运企业也在原有核心业务基础上积极拓展新业务板块。从图表3可以看到，传统意义上的第三方物流企业主要由整车快运，零担快运和快递三类物流企业组成。而2019年，高力国际观察到冷链供应链企业作为第三方物流的后起之秀，其高标仓需求正在悄然增长。此外大型电商平台自有物流公司的市场化转型之路也愈发明朗。多元化的业务布局帮助第三方物流企业一举拿下2019年成都高标库租赁需求的半壁江山。

图表4：成都 | 新三方物流企业快速发展

数据来源：高力国际产业及工业地产服务部，研究部

图表5：成都 | 2018Q3 - 2019Q3成交第三方物流细分行业（按租赁面积统计）

数据来源：高力国际产业及工业地产服务部，研究部

冷链运营企业开启宏伟征程

高力国际曾在今年早些时候发布过一篇名为《成都冷链仓储市场投资展望》的报告，里面详细介绍了冷链物流行业，由于关乎医药和食品安全等民生问题，未来冷库供需都将经历一个快速发展期。而在此之前，由于高标准冷库项目有限的供应量，以及早期的规划设计与用户需求有所偏离，导致成都市场上匹配租户需求，可供选择的大面积冷库项目较少，因此租赁位于核心物流子市场的传统干仓后，再将其改造为冷库，成为了现阶段冷链运营企业的最佳选择。

年内，亚冷进入成都市场，于双流地区承租1万平方米；夏晖物流也于2019年升级扩租至嘉民双流物流园，总租赁面积达到1.3万平方米。冷链运营企业这一第三方物流家族的后起之秀，正不动声色的开启一段宏伟征程。

电商平台自有物流公司的市场化转型之路也愈加明朗；快递企业积极拓展大件/重货快递业务

除冷链供应链企业外，大型电商平台致力于将自有物流板块分离，形成独立的市场化物流公司。以期借助长期服务电商货品而形成的高效物流服务体系，打入第三方物流市场。截至2019年第三季度，以京东为代表的电商物流市场化转型之路已愈加明朗，外部客户所贡献的收入占整体物流服务收入的比重已接近40%，不负众望的成为公司新的业务增长点。

这里值得一提的是成为市场化的独立物流公司后，电商自建仓库对高标库租赁市场所产生的负面影响将有所减轻，其原因在于，电商自建仓库容量有限，区位固定，更加无法满足市场化所需的多点布局，高效配送的业务需求。由此高力国际判断，电商背景的第三方物流企业未来高标库租赁需求将持续存在。

另一方面，凭借电商业务而一飞冲天的快递企业，也面临被电商绑架的风险。随着传统标品线上交易额逐步触及天花板，非标品的生意就成为未来支撑电商交易额增长的新引擎。过去数年以家具为首的非标品电商交易规模录得快速增长。

据不完全统计，2019年双十一当天，销售额过亿的家居建材类店铺已经超过48家，涉及产品包括软装家具，家装主材，卫浴，床上用品等。而被电商绑架后罹患斯德哥尔摩的快递企业，积极主动跟进客户需求。而在全国四大家具产销基地之一的成都，我们也不难看到近期快递企业为大件非标货品，重货快递业务做出的努力。

由于大件非标品在运输，分拣，配送上都与传统电商小件标品存在较大差异，因此今年市场已录得多家快递企业为其新业务筹备仓库设施以及自动化设备。2019年第三季度，京东于丰树青白江物流园整租六栋仓库（总租赁面积6.6万平方米）用于大件货品储存分拨；与此同时顺丰速运也于东百新津物流园承租1.7万平方米作为大件非标货品专用仓库。

平台型物流企业蓄势待发，助力整车和零担快运企业拓展小票业务

2019年，除了冷链运营，电商背景物流企业的仓储需求录得增长外，高力国际还注意到，第三方物流平台企业也在悄然崛起。大型物流平台利用信息优势，对不同地区的专线、零担、城配车辆进行整合，最大化的利用社会运输资源，无论是2B的专线，干线整车/零担运输，还是2C的城市配送都可以由网络平台进行统一调配安排。如此一来，一方面，物流平台可以为客户提供更长的物流运输链，更广阔的地域辐射范围；另一方面，快运企业通过第三方物流平台可以获得更多客户资源，帮助其提升业务量，通过规模效应降低成本。此外由于整车或专线物流公司服务对象多为单一或少数制造业或商贸企业，业务风险较高。而通过物流平台的多样化资源，这部分企业可以通过增加零担或小票零担业务以降低单一企业和行业所带来的风险。

在此模式下，物流平台在各地区的分拨转运中心就成为了其业务不可或缺的组成部分，而在物流平台专业化高标准，货品可追溯的业务模式下，各地区的高标准仓库必将成为其进行资源调配，车辆及货品信息采集的不二之地。而此前与高标库缘分浅薄的整车专线公司，以及中小运输公司有望成为高标库的常客。与此同时，物流网络平台还可以为中小运输企业提供车辆维修，供应链金融，资质担保等多种服务。目前这种平台经营模式也逐渐得到资本的认可。运联传媒数据显示，2018年资本正在向物流平台企业与物流应用科技企业倾斜。诸如德坤、聚盟等大型物流网络平台均获得了过亿的融资额。

图表6：2018年第三方物流平台大宗融资案例（不完全统计）

数据来源：运联传媒，高力国际研究部

虽然来自第三方物流平台的高标库需求尚未完全显露，但高力国际持续看好物流平台的需求潜力。第三方物流之业，方兴未艾也。

高标库项目可进行适当调整以适应第三方物流企业需求

为了更好的匹配第三方物流客户的仓储需求，我们首先来看一下这类用户在选址上都有哪些特征。

卡车停靠&装卸货的便利性：第三方物流货品具有很强的高周转性，进出库频繁。因此其在仓库的选择上通常倾向于双开门仓库，同时更青睐宽库门；

配送距离：对于第三方物流企业来说，运输距离是其选址的核心考量因素. 鉴于越来越多的三方物流企业将快递快运业务相互渗透，融合发展，因此我们预计未来第三方物流企业将在以下两类选择上寻找平衡点。

快递企业：大量城配业务，青睐距离市区较近的新都，双流，龙泉驿地区；

快运企业：通常需要接近公路干线。

员工生活配套：第三方物流企业的工作时间长且灵活，为了便于员工长时间工作，需要项目内部或周边有低成本的居住，餐饮等生活配套。

针对冷链运营企业，内置月台：对于租赁高标干仓进行改造的冷链运营企业来说，其储藏在冷库的货品，分拣，进出库需要有预冷的川堂区，因此在选择仓库时，内置月台能够好满足冷链运营企业的川堂改造需求。

针对冷链运营企业，仓库层高&保温需求：由于冷库中有较大比例的冷冻货品，重量大且周转速度较低。因此冷链运营企业也相应的有货架存储需求，特别是进行地面加高后的干仓，对其层高和承重的都有较高要求。此外由于仓库首层通常冬暖夏凉，因此冷链客户多倾向于首层仓库。

针对冷链运营企业，电压：由于冷机有更高的电力要求，通常需要仓库具备更高的电压通道，以节省电力成本。

高标库业主目可以适当针对第三方物流企业的特殊需求加以优化调整，以迎合其未来快速增长的仓储需求，帮助项目提前锁定大面积第三方物流客户。

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